Terug naar het nieuwsoverzicht
Strenge hypotheekregels frustreren herstel woningbouw
De aangescherpte hypotheekregels frustreren het herstel van de woningbouw. Na een extreem slecht 2009 heeft de woningverkoop van ontwikkelaars zich vorig jaar aardig hersteld. Dat is goed nieuws voor één van de zwaarst geplaagde sectoren van de economie. Maar de vlag kan nog niet uit voor ontwikkelaars en bouwers.
Want de nieuwe strengere voorschriften van o.a. toezichthouder AFM en budgetorganisatie Nibud zetten dit jaar al weer een stevige rem op het herstel. Voor 2011 wordt daarom gevreesd voor een ‘double-dip’ bij de woningverkoop.
Dit blijkt uit de Thermometer Koopwoningen van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. Deze halfjaarlijkse rapportage over de nieuwbouw koopwoningenmarkt laat zien dat 2010 een relatief prachtig jaar is geweest voor ontwikkelaars en bouwers. In totaal verkochten zij het afgelopen jaar 25.700 woningen. Dat is 50 procent meer dan in 2009 en de hoogste groei in procenten ooit.
Het ferme herstel in 2010 is te danken aan meerdere ontwikkelingen. Allereerst was de consument over z’n ergste schok heen, ontwikkelde de werkgelegenheid zich beter dan voorheen gedacht en wat zeker ook hielp was de dalende hypotheekrente. Wie een beetje z’n best deed, kon medio 2010 een hypotheek voor 10 jaar vast afsluiten met een rentepercentage onder de 4%. Zo laag hadden we het in jaren niet meer meegemaakt. Ook de steunmaatregelen van het Rijk droegen letterlijk hun “steentjes” bij. Maar de belangrijkste verklaring voor het herstel was misschien wel het reactievermogen van de sector zelf. Ontwikkelaars haalden hun ‘klassiekers’ uit de kast. Dit resulteerde in een betere prijs-kwaliteitverhouding van de nieuwbouw, mede waardoor het herstel bij de nieuwbouw ook duidelijk groter was dan bij de bestaande bouw.
Daarmee is het goede nieuws echter wel verteld. Want voor 2011 vreest NVB al weer een terugval bij de woningverkoop. De verwachting is zelfs, dat de hoeveelheid transacties van ontwikkelaars en bouwondernemers met zo’n 17% zal afnemen tot 21.000 woningverkopen in 2011. Aan de crisis kan het volgens NVB niet meer liggen, want de Nederlandse economie groeit dit jaar met een behoorlijke 1,75%. Evenmin ligt het aan de consument, want zijn vertrouwen is in drie jaren niet meer zo hoog geweest. Maar het heeft volgens de brancheorganisatie alles te maken met de flink aangescherpte kredietregels. Verschillende instanties zoals de toezichthouder AFM, het Nibud, De Nederlandse Bank en het Basels Comité zorgen met elkaar voor een cumulatie van voorschriften. En al deze voorschriften zorgen er samen met de stijgende hypotheekrente voor dat het voor consumenten nog lastiger wordt de hypotheek rond te krijgen. Het vervelende is – aldus NVB – dat alle instanties tegelijk bezig zijn dingen te bedenken die zij logisch vinden, maar in een grote geheel rampzalig uitpakken. Het gevolg is een “onsamenhangende warwinkel” van regelgeving.
In de Thermometer Koopwoningen geeft NVB het voorbeeld van de nieuwe woonquotes van het Nibud die bepalend zijn om voor een hypotheek met NHG-garantie in aanmerking te komen. Tweeverdieners met een beperkt bruto inkomen hebben hierdoor soms wel dertig procent minder kredietruimte. Ook middeninkomens, tussen de 33.000 en 40.000 euro per jaar, vallen nu mede door Europese richtlijnen tussen wal en schip. Volgens ‘Brussel’ verdienen zij dit jaar ineens te veel om 640 euro per maand voor een sociale huurwoning te betalen. Maar voor het Nibud is hun inkomen in 2011 ineens te weinig om een eigen huis te kopen met een woonlast van 470 euro. Hoe bizar kan een situatie zijn; veel mensen kunnen geen kant meer op, of wijken noodgedwongen uit naar de vrije huursector, waar huren van 800 euro per maand of meer geen uitzondering zijn.
Het gevolg hiervan is dat de woning(bouw)markt verder op slot komt te zitten. En dat zorgt er weer voor dat banken, toch al uiterst voorzichtig met kredietverstrekking, de woningmarktsector met nog meer argusogen bekijken. Ontwikkelaars hebben vervolgens steeds meer moeite om projecten gefinancierd te krijgen. Het is dan ook van groot belang dat deze vicieuze cirkel zo snel mogelijk wordt doorbroken. “We vragen van het Kabinet geen miljoenen, maar wel een behoorlijke coördinatie tussen de regelgeving van de diverse instituten”.
